Bilal EYÜBOĞLU
İzmir Barosu Avukatı



bilaleyuboglu@msn.com




Kentsel dönüşüm yasasının getirdikleri

Devlet, nihayet depreme dayanıksız binalardan kurtulmak için, kentsel dönüşümü zorunlu kılan bir yasa ile sorunu çözme atağına geçti. 31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”a göre, deprem kuşağında yer alan riskli binalar risk tespitinden sonra, dört ay gibi bir süre içinde yıkılacak. Türkiye’nin dokuz büyüklüğündeki depreme dayanıklı binalardan oluşan bir ülke haline getirilmesi amaçlanıyor.

Yazık ki depreme dayanıksız binalar ile çarpık yerleşim ülkemizin bir türlü çözemediği en yakıcı sorunlarından birisidir. “Deprem değil, bina öldürür!” sloganını dilimizden düşürmediğimiz halde, zemini çürük güvensiz binalarda oturmaya devam ediyoruz. Ekonomik ve sosyal nedenler yüzünden, insanlarımız tehlikeli binasını yenileme yoluna gidemiyor. Bina stokonu tasfiyede yerel yönetimler de son derece yetersiz. Depreme karşı önlemler konusunda toplum olarak öyle duyarsızız ki, riski yüksek binalarımıza bile deprem sigortası yaptırma gereği duymuyoruz. İzmir birinci derecede deprem kuşağında yer aldığı ve binaların yarısı riskli olduğu halde, bir türlü kentsel dönüşüme geçemedi. On adet kentsel dönüşüm projesi Bakanlar Kurulu’nun onayını bekliyor.

Yeni “Kentsel Dönüşüm Yasası”na göre, riskli yapıların tespitinin usul ve esasları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın hazırlayacağı yönetmeliğe göre belirlenecek.

Yasa, “zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanların”, Bakanlar Kurulunca, “riskli alan” olarak belirlenmesini öngörüyor. Riskli alanın içinde de dışında da olsa, “ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı”, artık “riskli yapı” olarak uygulama görecek.

Riskli yapının tespitini, yapı maliki veya kanuni temsilcisi, çıkarılacak yönetmeliğe göre gideri kendisince karşılanmak üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca “lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara” yaptıracak ve sonuç Bakanlık veya ilgili idareye ( belediye ya da il özel idaresine ) bildirilecek.

Kanuna göre, Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden isteyebilecek. Hak sahipleri verilen süre içinde risk tespiti yaptırılmazsa, Bakanlık veya idare risk tespitini bizzat yapacak veya yaptıracak. (Bakanlık, risk tespiti yapmasını ilgili belediyeden de isteyebilecek.)

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının veya idarenin yaptırdığı risk tespitine karşı maliklerin veya yasal temsilcilerin 15 gün içinde itiraz etme hakları var. İtiraz, 7 kişilik bir teknik kurul tarafından karara bağlanacak. Bakanlığın, ya da idarenin risk tespiti halinde, yapılacak masraflar için, bina tapularının arsa payları üzerine müşterek ipotek şerhi konulacak.

Tapu idaresince, Bakanlık veya idarenin 10 işgünü içinde bildireceği riskli yapı belirtimi tapu kütüğüne işlenecek ve hak sahiplerine de bilgi verilecek.

Bakanlığın Hazine’den ve öteki kamu yönetimlerinden kendilerine ait riskli alanlar ile yeni yerleşime uygunluğu belirlenen “rezerv alanları” nı Bakanlık adına tahsis ettirme hakkı var. (Ancak 3 yıl içinde uygulaması gerçekleşmeyen tahsisler düşüyor.)

Yasa, uygulama bütünlüğü gerekçesiyle, riskli alanlara bitişik alanların da kapsama alınmasını öngörüyor.

Uygulama kapsamındaki alanlarda proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemleri geçici olarak durdurulacak.

Uygulama sırasında riskli alanlardaki yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmeyecek, verilen hizmetler durdurulacak.

Yasaya göre, uzlaşma halinde, hak sahipleri ile yapıyı kullananlara ( kiracı gibi )
geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilecek. Bu yardım ile enkaz bedelinin ödemesinin esas ve usullerini Bakanlar Kurulu belirleyecek.

Kentsel dönüşüm uygulamasında öncelikle hak sahipleri ile anlaşma sağlanacak.

Riskli yapıların yıktırılması için hak sahiplerine en az 60 günlük süre verilecek. Bu sürede yıkım gerçekleşmezse bir ek süre daha verilecek ve bu sürede de gönüllü yıkım gerçekleşmezse idare tarafından kaymakamlık veya valilikten (mülki amirden) riskli yapıların insan ve eşyadan arındırılması ile yıkılmasına destek istenecek. İlgili idarenin yıkımı sağlamaması halinde, tespit, tahliye ve yıkım Bakanlıkça doğrudan yerine getirilecek.

Yıkım masrafları, tapu idaresince arsa paydaşlarının payına müşterek ipotek şerhi olarak kaydedilecek.

Riskli alanlardaki tapuların kat mülkiyetine ilişkin kayıtlar silinecek. Tapu kütüğünde mevcut şerhler geçerliliğini koruyacak.

İlgili idare, uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemlerini ve gerekli imar düzenlemesini resen yapabilecek.

Yasaya göre parsellerin malikler tarafından değerlendirilmesi esastır. Hak sahipleri, parsellerin birleştirmesine, imar adası bazında uygulama yapılmasına, payların satışına, yeniden bina yapılmasına, kat karşılığı gibi yöntemlerle yeniden değerlendirilmesine, üçte iki çoğunlukla karar alabilecek. Bu işbirliğine katılmayan paydaşların payları, Bakanlıkça, en az rayiç değeri üzerinden, açık artırma yoluyla, diğer paydaşlara satılacak. Eğer bu satış gerçekleşmezse uzlaşmayan paydaşların payı Bakanlıkça Hazine adına tescil ettirilip rayiç bedeli paydaşına ödenecek ve bu durumda Hazine paydaş durumuna geçecek.

Üzerindeki binaları yıkılmış olan arsanın malikleri, tebligat üzerine, 30 gün içinde, üçte iki çoğunlukla anlaşma sağlayamadıkları takdirde, Bakanlık, belediye veya özel idare ya da TOKİ acele kamulaştırma yoluna başvurabilecek. Bu durumda, kamulaştırma bedeli taksitli olarak ödenecek. Ancak sonradan uzlaşma sağlanırsa anlaşmalı kamulaştırma işlemi yapılabilecektir.

Bakanlık, uygulamaya maruz kalan hak sahiplerine (bir yıllık kiracılar da dahildir) konut sertifikası verebilecek. (Bu sertifika ile kredi alınabilecektir.)

Bakanlar Kurulu, yasayla, uygulama alanlarındaki yapılar için hak sahiplerinden maliyetinin altında bedel alınmasını kararlaştırmaya da yetkili kılınmıştır.

Bakanlık, uygulama alanlarında toplulaştırmaya, alan aktarmaya, anlaşmalı olarak menkul değere dönüştürmeye, inşaat yapmaya veya yaptırmaya, sınırlı ayni hak kurmaya da yetkili bulunuyor.

Uygulama alanındaki muhdesata (bina ve ağaçlara) değer tespitini ve dönüşüm görecek taşınmazların değer tespitini Bakanlık, TOKİ veya idare yapacaktır.

Riskli alanlar dışında kalan fakat riskli yapı niteliği taşıyan binalar için de Bakanlıkça “dönüşüm projeleri özel hesabı” ndan kredi verilebilecek.

Bütün uygulama idari işlemlerine karşı 30 gün içinde idare mahkemelerine dava açılabilecek, fakat bu mahkemelerce yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyecek.

Nüfus kayıt sistemi adresine yapılan tebligatlar geçerli sayılacak.

Yasa, uygulamayı gerçekleştirebilmek için her yıl bütçeye dönüşüm gelirleri adıyla ödenek konmasını öngörüyor.

Görülmektedir ki, yedi milyon bina sahibini doğrudan ilgilendiren “kentsel dönüşüm yasası” çok kapsamlı ve oldukça karmaşıktır. Bu bakımdan mağdur olmamak, bilinçli davranmak için, iyi bilgilenmek ve konunun uzmanları ile işbirliği yapmak şart. Yerel yönetimlerin acilen hazırlığa geçmeleri kaçınılmaz görünüyor.
Umar ve dilerim ki bu reformist yasa, ülkemizi depremlere karşı daha güçlü kılar.

NOT: Ege radyo VE televizyon dünyasının çok renkli siması, İzmir basın camiasının güçlü kalemi Önder VURAL dostum, eski sağlığına tekrar kavuşup aynı enerjiyle aramıza döndü. Sevgili dosta, “Büyük geçmiş olsun!” diyor, sağlıklı ve mutlu bir yaşam, nice başarılar diliyorum. (B.E)






(*) Haber Sitelerine - Özel Server - Bilgi ve sipariş için Tıklayınız...

Bu yazı 14/06/2012 tarihinde eklenmiştir.

Yazarın Diğer Yazıları

  1. Kırmızı alarm
  2. Kadına şiddete dair İstanbul Sözleşmesi
  3. Netanyahu, yeter yahu!
  4. İyi ki Anayasa Mahkemesi var
  5. Kıssalardan hisseler
  6. Ortadoğu yine çıldırdı
  7. Vicdan muhasebesi
  8. Tüketici’yi Koruma Kanunu’nun getirdikleri
  9. Güce bayılıyoruz
  10. Ne oluyor bize?
 

Yorum Yaz

Bilgileriniz
Yorumunuz
Güvenlik Kodu

Authors