Ev sahipleri ve kiracılar için kritik emsal karar: 90 gün uyarısı
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi, 10 yılı dolduran kira sözleşmeleri için emsal karar verdi. Ev sahipleri artık gerekçesiz tahliye isteyebilecek ancak 90 gün şartı var.
Yerel Gündem 
Ahmet Taş | Yerel Gündem
İSTANBUL / TÜRKİYE — İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf), 10 yıllık uzama süresini dolduran kira sözleşmelerinde ev sahiplerine herhangi bir somut gerekçe sunmadan tahliye davası açma yolunu açan milyonlarca kişiyi ilgilendiren emsal bir karara imza attı.
Sözleşme hukukunda dengeleri değiştiren bu karar, ev sahiplerinin "ihtiyaç, tadilat veya yeniden inşa" gibi zorunlu gerekçeler gösterme yükümlülüğünü esnetirken; sürecin hukuki geçerlilik kazanması için sözleşme bitiminden en az 90 gün önce noter kanalıyla yazılı ihtarname gönderilmesi şartını en kritik eşik olarak belirledi.
Gerekçesiz tahliye dönemi başladı
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi tarafından verilen karar, özellikle uzun süreli ev sahibi-kiracı ilişkilerinde mülk sahiplerinin elini güçlendirdi. Sözcü'nün haberine göre, daha önce kiracısını çıkarmak isteyen bir mülk sahibinin mahkemeye geçerli bir neden sunması gerekirken, yeni uygulama ile 10 yıllık uzama süresi dolan kontratlarda sadece "fesih iradesinin" beyan edilmesi yeterli görülecek. Bu durum, mülkiyet hakkının kullanımında bürokratik engellerin azalması olarak yorumlanıyor.
90 günlük kritik ihtar süresi
Tahliye yetkisinin mülk sahibine geçmesi, beraberinde çok sıkı bir prosedürel takvimi de getirdi. Mahkeme, hak kaybı yaşanmaması için taraflara "zamanlama" uyarısında bulundu. Buna göre, tahliye sürecinin yasal zemine oturması için ev sahibinin, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden en az 3 ay (90 gün) önce kiracıya noter vasıtasıyla yazılı ihtarname ulaştırmış olması gerekiyor. Yazılı bildirim yapılmadan açılan davalar, usul eksikliği nedeniyle reddedilecek.
Bir günlük gecikme süreci bir yıl uzatıyor
Hukukçular, tebligat sürelerinde "bir günün bile" hayati önem taşıdığını vurguluyor. Eğer noter ihtarı için belirlenen 90 günlük süre bir gün dahi geçirilirse, mülk sahibinin o kira yılı için tahliye davası açma hakkı düşüyor. Bu durumda süreç otomatik olarak bir sonraki kira yılına, yani tam 1 yıl sonrasına sarkıyor. Bu nedenle ev sahiplerinin ajandalarında sözleşme bitiş tarihlerini titizlikle takip etmeleri tavsiye ediliyor.
Üst yargı yolu kapalı: Süreç hızlanacak
İstinaf mahkemesinin verdiği bu karar "kesin nitelikte" olduğu için davanın Yargıtay gibi üst yargı mercilerine taşınmasının önü kapatıldı. Geçmişte kiracılar, yerel mahkeme kararlarını üst mahkemelere taşıyarak tahliye sürecini yıllarca uzatabiliyordu. Yeni karar ile birlikte, tahliye davalarının çok daha kısa sürede sonuçlanması ve yerel mahkemelerdeki dava yükünün hafiflemesi bekleniyor.
Uzmanlardan "2015" yılı uyarısı
Hukuk müşavirleri, özellikle 2015 yılı ve öncesinde imzalanmış olan kira sözleşmelerinin bu kararın doğrudan hedefinde olduğuna dikkat çekiyor. 10 yıllık uzama süresini tamamlayan veya tamamlamak üzere olan sözleşme sahiplerine şu adımlar öneriliyor:
-
Kira sözleşmenizin ilk imza tarihini (başlangıç tarihini) mutlaka kontrol edin.
-
10 yıllık uzama döneminin hangi tarihte bittiğini net olarak hesaplayın.
-
Tahliye niyetiniz varsa, bitiş tarihinden 90 gün öncesini "kritik sınır" olarak işaretleyin.
Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların mağduriyet yaşamaması adına, noter ihtarnamelerinin ulaştığı tarihlerin ve sözleşme detaylarının profesyonel destek alınarak takip edilmesi, olası tazminat veya usulden red durumlarının önüne geçilmesi için büyük önem arz ediyor.
